Comunidades
Mantenimiento eléctrico de comunidades: revisiones, inspecciones y ahorro en LED
Portales, garajes, escaleras y zonas comunes también necesitan mantenimiento. Qué revisar, qué es obligatorio y dónde se ahorra más.
La instalación eléctrica de las zonas comunes funciona 24 horas al día, 365 días al año. Alumbrado de escaleras y garaje, ascensores, puertas automáticas, bombas de agua, ventilación… Cuando algo falla, afecta a todos los vecinos. Por eso un buen mantenimiento preventivo sale más barato que ir apagando fuegos.
Qué conviene revisar periódicamente
- Cuadros de servicios comunes: apriete de conexiones, estado de diferenciales y magnetotérmicos, prueba de disparo.
- Toma de tierra del edificio: medición de su resistencia.
- Alumbrado de emergencia en escaleras y garaje: autonomía de las baterías y funcionamiento al cortar la luz.
- Centralización de contadores y línea general de alimentación.
- Detectores de presencia, temporizadores y relojes del alumbrado.
- Extracción y detección de CO en garajes, cuando existan.
Inspecciones periódicas: cuándo son obligatorias
El REBT (instrucción ITC-BT-05) obliga a pasar inspecciones periódicas por un Organismo de Control Autorizado (OCA) en determinadas instalaciones. Las que más afectan a comunidades de vecinos son:
- Garajes de 25 plazas o más, considerados locales con riesgo de incendio: inspección cada 5 años.
- Instalaciones comunes de edificios de viviendas de más de 100 kW de potencia instalada: inspección cada 10 años.
- Piscinas con más de 10 kW de potencia instalada: inspección cada 5 años.
Cada edificio es distinto, así que conviene que el administrador compruebe qué le aplica. Antes de la visita del OCA revisamos la instalación y corregimos los defectos para que la inspección salga favorable a la primera.
Dónde está el ahorro: alumbrado LED y detectores
En muchas comunidades el alumbrado de garaje y escaleras sigue con tubos fluorescentes o bombillas de bajo consumo. Pasar a LED con detectores de presencia por zonas reduce de forma notable la factura de zonas comunes y el mantenimiento, porque las luminarias LED duran mucho más.
- Pantallas LED estancas en garajes, con detector por calle o por zona.
- Plafones con detector integrado en rellanos y escaleras.
- Encendido crepuscular o por reloj astronómico en fachada y jardín.
Ventajas de un contrato de mantenimiento
Con un electricista de referencia la comunidad gana tiempos de respuesta cortos ante averías, un histórico de lo que se ha hecho en el edificio y un presupuesto anual previsible. Trabajamos con comunidades y administradores de fincas en Rivas-Vaciamadrid, el corredor del Henares y Madrid capital.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la inspección eléctrica del garaje comunitario?
En muchos casos sí. Los garajes considerados locales con riesgo de incendio (los de 25 plazas o más) deben pasar una inspección periódica por un OCA cada 5 años, según la ITC-BT-05 del REBT.
¿Cuánto se ahorra pasando el alumbrado de la comunidad a LED?
Depende del alumbrado actual y de las horas de uso, pero cambiar fluorescentes por LED con detectores de presencia suele reducir de forma muy significativa el consumo de zonas comunes. Hacemos un estudio antes de presupuestar.
¿Quién debe revisar el alumbrado de emergencia?
Una empresa instaladora o de mantenimiento. Hay que comprobar que las luminarias se encienden al fallar la red y que las baterías mantienen la autonomía requerida.
Fernando Peral — Electricista con 25 años de experiencia en instalaciones de obra nueva, reformas, iluminación LED y mantenimiento en Rivas-Vaciamadrid y Madrid. Conoce más sobre nosotros.
